“La capital cruceña se posiciona por encima de urbes como Buenos Aires o Río de Janeiro. El sector inmobiliario asegura que el auge de proyectos enfocados en el negocio de alquileres va ‘viento en popa’”. El Deber 05/02/2019.
“Ningún otro departamento del país cuenta con tantos nuevos proyectos en pozo o a estrenar. Pero además, los nuevos desarrollos en Santa Cruz suelen marcar tendencia en el sector por su arquitectura de vanguardia, sus propuestas ecológicas, sus sistemas de domótica o sus novedosos sistemas de renta temporaria pensados específicamente para inversores”. (Bolivia.com).
Siendo la planificación un proceso de toma de decisiones, es necesario tener claro quién toma las decisiones en la planificación urbana en nuestro país; desde mi punto de vista, las decisiones son comandadas por el mercado inmobiliario. La planificación municipal, cuando se desarrolla, va un paso atrás de la consolidación de asentamientos, por lo menos en La Paz y en El Alto, eso es un hecho; en una entrega anterior hemos visto cómo estos emprendimientos inmobiliarios suelen avasallar áreas forestales, cerros que nunca debieron tener derechos propietarios privados e incluso áreas de riesgo.
Cuando estos emprendimientos alcanzan dimensiones que casi rondan la megalomanía, logran convencer a un amplio porcentaje de población detrás de argumentos de “desarrollo”, “modernidad”, “poner la ciudad al nivel de las grandes urbes del mundo”, etc. es cuando debemos considerar las condiciones bajo las que se desarrollan los mismos, ¿están normados por la ciudad?, o ¿es que la ciudad, a través de sus autoridades, y la población por su ansia de “desarrollo”, quedan tan impresionados por el supuesto “avance a la modernidad” o por “el hecho histórico” que tal negocio representará para la ciudad y lo aceptan con las mínimas condiciones?
Hay muchos proyectos de «urbanizaciones» que pueden ser objeto de este análisis, pero voy a referirme a dos proyectos cuya actualidad es innegable: el llamado “World Trade Center La Paz” o también conocido con el pretencioso nombre “Ciudad Toyosa”, en esta entrega, y el proyecto “Nueva Santa Cruz-Ciudad Inteligente”, en la siguiente, pero no para criticar las propuestas o su diseño, seguramente bien estudiados como tales, quiero referirme a las condiciones que estos proyectos debieran cumplir para su inserción en la ciudad el primero y en el área metropolitana de Santa Cruz el otro.
“World Trade Center La Paz – Ciudad Toyosa”
Se ubicaría en la llamada “Curva de Holguín”, en un área que hace años fue un cerro elevado (otra vez cerros con derecho propietario privado) al que se le aplicó un implacable corte a máquina hasta convertirlo en una plataforma, en la confluencia del Río Choqueyapu, cuyo cauce está unos 30 metros abajo, con el ahora embovedado Río Orkojahuira, por lo que es una “punta” de tierra. La topografía y la ocupación de la ladera del cauce del Choqueyapu han impedido, por muchos años, ampliar el ancho de vía de la Av. del Libertador que, luego de una curva cerrada, se encuentra con la Av. de los Leones, construida sobre el embovedado del Orkojahuira.
La forma del predio, por tanto las curvas de la avenida, la condición de vía principal de la red urbana, de punto de conexión del centro con el sur de la ciudad y con el norte (Miraflores), hacen de este sector un punto conflictivo para la circulación vehicular y ni qué decir para la movilidad peatonal, a esto se suman dos estaciones, que interconectan tres líneas del teleférico, ubicadas dentro el terreno de implantación del megaproyecto. Por otra parte, la Ley de Uso del Suelo Urbano (LUSU), norma vigente, establece el área, en la que está insertado el predio del proyecto, como AR (Aires de Río), por lo tanto con importantes condicionamientos para su ocupación (incluso sin posibilidad de ocupación con construcciones), que deberían ser considerados para una posible aprobación, de parte del GAMLP, por tanto de la ciudad, de esta «mega intervención».
El impacto del proyecto sobre el área puede ser enorme, a las mencionadas poco amigables condiciones del predio, a los equipamientos que ya funcionan en él y a su entorno se sumarían seis torres, una de 60 pisos, de oficinas, vivienda, centros comerciales y otros en 35.000 m2 construidos sobre un predio de más o menos 4 has. de superficie (40.000 m2) de las cuales cerca de 1 ha. (10.000 m2) está ocupada por las estaciones del teleférico (estos datos son aproximados porque no han sido publicados y son resultado de apreciación). “Suponemos que tendrá un tráfico de hasta 12.000 personas”, declara el promotor; como un parámetro de comparación para tener una idea del posible impacto, el Proyecto de Urbanización «Los Pinos» albergó, en su primera fase, en los años 70’s del Siglo XX, 4.500 personas y fue el detonante para la transformación de la Zona Sur hasta llegar a su actual congestión.
Entendiendo que será un hecho que el proyecto afrontará las inversiones necesarias en adecuar la infraestructura del entorno para minimizar el impacto tanto como para garantizar su propio funcionamiento, un emprendimiento inmobiliario de esta magnitud mínimamente requiere:
- estudio de tráfico que analice los flujos del tráfico urbano y del ingreso y salida de vehículos que ocuparían 3.000 plazas de parqueo, garantizando que se minimice el impacto sobre el ya complicado tráfico vehicular en el sector;
- sistema de tratamiento de aguas servidas para que, ya limpias, se realice su evacuación al río;
- estudio de consumo de agua potable y análisis de presión para incluir soluciones que garanticen que el altísimo consumo que demandará no afecte a las ya exiguas condiciones de dotación del servicio en el sector y en su área de influencia (Obrajes y Zona Sur);
- sistema interno y propio de recolección diferenciada (selección) de residuos sólidos para facilitar el recojo por parte del servicio municipal;
- la ocupación del subsuelo y de las plantas inferiores se ve tan grande que las posibilidades de plantar vegetación alta (árboles) se reducirá a un área muy pequeña del total del proyecto, éste debiera garantizar se equilibre la superficie de espacios verdes y arborización con la altísima ocupación del suelo.
- Dado que gran parte de las «áreas verdes» del proyecto se ve que están sobre cubiertas de edificaciones de propiedad de «Ciudad Toyosa», ¿cuál sería la situación legal de estas áreas verdes? ¿serán privadas o públicas? Si fueran privadas, ¿cuál el beneficio para la ciudad al permitirse tremenda intervención?, y si fueran públicas, al estar ubicadas sobre cubiertas de propiedad privada resulta muy difícil imaginar las condiciones de su uso público, de su administración, de su mantenimiento e, incluso, de cobro de impuestos.
Finalmente, debería estudiarse el impacto del proyecto sobre el futuro del sector de su implantación, como el que se dió en el Sur con la Urbanización «Los Pinos», esta vez con responsabilidad compartida entre el gobierno municipal (GAMLP) y los promotores, dado que será inevitable el surgimiento de una serie de equipamientos privados por la atracción de tal concentración de población, que se sumarán a los equipamientos ya existentes y en expansión, correspondiéndole al GAMLP el control de autorizaciones y construcciones así como la revisión de la norma y a los promotores del proyecto la inversión en las soluciones que demande el enfrentar este impacto.
Haciendo Ciudad 
Excelente análisis de las contradicciones en las que se gesta una planificación urbana subordinada al negocio inmobiliario.
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Muchas gracias por las publicaciones, son un gran aporte para mi continuo aprendizaje sobre el tema.
Algunas preguntas…
¿Cuándo se propone un proyecto de esa magnitud, se debe considerar si la ciudad está en condiciones de recibirlo, pero no solo en términos de infraestructura sino de INSTITUCIONALIDAD?
¿La falta de capacidad de gestión, respuesta, evaluación y control sobre las propuestas privadas es la causa de la situación actual?
¿Cuándo se habla de que una ciudad entra a un nuevo siglo, o a una nueva etapa de desarrollo y modernidad, cuando surgen las propuestas privadas, o cuando la ciudad está preparada para recibirlas? Es decir cuando la cuidad, entendida como sus representantes legislativos y ejecutivos, tienen la capacidad técnica para gestionar de manera TRANSPARENTE, efectiva y eficiente las propuestas de los desarrolladores privados, y encaminarlos dentro de la normas y condiciones óptimas que usted describe en su nota, no vamos a esperar que todas estas condiciones surjan espontáneamente de empresas cuyo objetivo es maximizar su inversión.
Porque ideas y propuestas de “modernización” siempre han habido, y siempre habrán. Creo que un elemento importante a considerar, es que los desarrolladores privados serán los actores que siempre lleven las posibilidades al límite, sean los que realicen planteamientos insólitos, extremos, al filo de lo legal y posible, en función de cumplir sus objetivos de lucro, ese es su rol.
Si se habla de ciudades del nuevo siglo, de ciudades modernas, ¿de qué se habla?
Creo que se habla de ciudades en las cuales todos los actores que participan de la planificación, están logrando hacer cosas que los posicionan dentro de esos parámetros de “avance”, pero como es el caso de La Paz, todos los desarrollos negativos, existen porque el actor que tiene el rol de gestión, control, normativa y fiscalización de las propuestas, ¿quizás no está a la altura de las circunstancias a diferencia de otras ciudades?
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Ésta es la clave, un emprendimiento privado de esta magnitud debe encararse, como dices, desde los “representantes legislativos y ejecutivos” de la ciudad, con “capacidad técnica para gestionar de manera TRANSPARENTE, efectiva y eficiente las propuestas de los desarrolladores privados”. Desde mi punto de vista, la norma no puede ser tan general ni definir patrones de asentamiento comunes para grandes áreas de la ciudad (al margen de que el área de emplazamiento de este proyecto está definido en la norma como “aire de río”, no edificable). Debería normarse condiciones y no solamente porcentaje de ocupación y edificación de un predio, sino en función de la población o cantidad de usuarios o habitantes del proyecto; al normar condiciones, los proyectos de cierta magnitud entran en discusión abierta y TRANSPARENTE con la planificación y la administración territorial, para estudiar y medir IMPACTOS, definir medidas para reducir los negativos, compartir costos con soluciones planteadas con visión de futuro. Estoy de acuerdo, el rol del emprendedor privado es claro, pero, además, debe asumir responsabilidad con la ciudad (la norma debe definir las condiciones) y también está claro que la planificación y su gestión y control están un paso atrás. Las ciudades del nuevo siglo deben ser sostenibles y proyectos de este tipo deben demostrar su sostenibilidad, lo que implica previsión y correspondencia con el medio, y no dejar que los problemas que surgen por el impacto que generan se solucionen “a futuro”. (Entiéndase correspondencia con el medio como correspondencia con el sitio, con sus necesidades y sus posibilidades, con sus debilidades y sus fortalezas).
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Mauricio Arduz: De acuerdo, y los ejemplos que usted pone en su entrada de blog creo que ilustran la situación actual de una manera interesante. Parece ser que la sociedad cruceña, la cultura cruceña, las instituciones y los empresarios están generando proyectos en una ciudad muy en sintonía con los tiempos, con las virtudes y los problemas característicos y proporcionales. La Paz, lamentablemente no está a la par y nuevamente tiene que quedarse atrás a causa de la política y los politiqueros que tanto mal le hacen, esa política que no permite que las instituciones esten a la altura de lo que estos tiempos demandan, una alcaldía disminuida y una sociedad hastiada, que hasta le ha dado la espalda a su centro histórico, el extremo de la dejadez, una cultura del comercio ciego y el lucro desmedido. La Paz necesita «modernizarse» en cultura, en sociedad, en empresarios y en instituciones.
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Estimado Arquitecto. Primero saludarlo y decearle éxito en el blog. Segundo, creo que tiene una apreciación de la problemática exacta, no se pueden pensar las ciudades y la planificación de sus mega proyectos sin la coparticipacion de los empresarios, proyectistas, alcaldias, y necesariamente la planificación urbana de las ciudades, yo tuve la posibilidad de ver muy de cerca el proyecto World Trade Center La Paz, fue un proyecto que inicialmente nació de un terreno con problemas con la alcaldía, posteriormente se lanzó un concurso para el diseño del proyecto » ciudad Toyosa» y por último compraron la franquicia de World Trade Center, en esta última etapa modificaron el diseño del proyecto inicial (ciudad toyosa) y planificaron un modelo de proyecto incluyendo los teleferico y un centro de transferencia para los pumakatari, generando un gran centro de distribución público en el atrio central del Proyecto. Sin embargo creo que el proyecto en su conjunto rompe con toda normativa y no soluciona problemas urbanos, identidad social, socio cultural, y mucho menos de demanda inmobiliaria en la ciudad de la paz, si bien se sabe que es un proyecto de uso mixto, todavía el proyecto no se encuentra del todo terminado y prácticamente fue re diseñado en su totalidad, sin tomar en cuenta las problemáticas del lugar y mucho menos los problemas territoriales que surgen en este tipo de proyectos. Es fundamental pensar en una re estructuración de las normativas actuales, para poder re pensar en futuros mega proyectos en nuestras ciudades.
Por otro lado, y respondiendo el comentario de Mauricio Arduz creo que las problemática de la ciudad de Santa Cruz, esta situado en la poca colaboración que existe entre el municipio, sub alcaldias, urbanistas y empresarios, Es un tema muy extenso y trataré de resumir mi postura.
Primero que la alcaldía de santa cruz no tiene una organización descentralizada, esto hace que se consentre gran parte de la problemática urbana en los departamentos encargados del la institución. Por otra parte, el crecimiento desmesurado y descontrolado de la ciudad de Santa Cruz está generando problemas no sólo en lo urbano, si no también en la estructura misma de la ciudad a esto me refiero a los servicios básicos de la ciudad, barrios sin luz, sin alcantarillado, sin servicios de agua, etc… Sin embargo estos barrios se encuentran con pavimento rígido algo no más de ilogico, Y es que a los empresarios tampoco les interesa el bienestar de la población y a las alcaldias no les interesa nada más que la recaudación. Los mega proyectos en Santa Cruz, no sólo son edificios donde se proyectan hoteles y centros comerciales, los grandes y mega proyectos son de viviendas (urbanizaciones) de empresarios privados, que como dije antes no les interesa el urbanismo y mucho menos el contexto social, haciendo de las calles entre condominio y condominio intransitables por el peligro que genera tener muros de 4 metros a cada lado y manzanos de manzanos totalmente cerrados. acá no se trata de cultura, se trata de saber vi ir bien, y creo que estamos fallando. Es un tema que es muy extenso y creo que es bueno poner en la mesa este debate dentro de los colegios de arquitectos tanto en Santa Cruz con en La ciudad de La Paz. Saludo de antemano y mando un abrazo fraterno querido arquitecto.
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Muchas gracias, Bernardo, por el comentario y la información, ésta confirma mi apreciación sobre un impacto muy fuerte que será muy difícil enfrentar si el megaproyecto se cristaliza. En la siguiente entrega tocaré el tema refiriéndome a Santa Cruz, espero tus comentarios. Gracias nuevamente.
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