Gestión del suelo – Página 3

Ordenamiento Urbano en El Alto, un desafío enorme

La Cuarta Sección de la Provincia Murillo del Departamento de La Paz, localizada en la meseta del Altiplano Norte, fue creada mediante Ley 728 de 06 de marzo de 1985 y elevada al rango de ciudad (El Alto) mediante Ley 1028 del 26 de septiembre de 1988; su extensión fue determinada por Ley 2337 de 12 de marzo de 2002 con una superficie de 428,03 Km2. El Alto fue un área de expansión de la ciudad de La Paz que inició a la ocupación de la planicie; los latifundistas del altiplano aprovecharon la necesidad de suelo urbano y en 1942 se proyecta Villa Dolores y luego Villa 16 de Julio.

El conglomerado La Paz-El Alto, además de ser el centro de la Región Metropolitana de La Paz, es por su ubicación geográfica, un importante centro de comercio, con influencia muy fuerte hasta el área del Pacífico, en un sistema de ciudades que abarca el norte de Chile y el sur de Perú, del que es la mayor concentración poblacional. Ésta es una ventaja comparativa que debe aprovecharse y considerarse como una potencialidad importante.

El Alto cuenta con una población de 922,600 habitantes, calculados por proyección de los 848,452 habitantes registrados en el Censo de Población y Vivienda de 2012, calculándose que, para 2020, tendrá 994,600 habitantes. La población de El Alto se encuentra constituida, en su mayoría, por migración rural andino-aymara de las diferentes provincias del Departamento de La Paz y un segmento de migración del interior del país, sobre todo migración minera producto de la relocalización de la década de 1980.

El Alto. Bolivia. — La extensión excesiva y no controlada de la mancha urbana de El Alto, mayormente generada por el mercado inmobiliario y la reducida capacidad de control del Gobierno Municipal, es uno de los problemas urbanos a enfrentar. (Foto: Getty Images)

Por la “facilidad” que ofrece la topografía y por la falta de planificación y control, la mancha urbana se extiende rápidamente, imparable y en exceso, al influjo de acciones del mercado inmobiliario que, finalmente, es el que decide la configuración espacial de la ciudad. Esta extensión muestra asentamientos con muy baja densidad que se han “trazado” desde las vías principales que son parte de la red vial nacional y departamental generadas, hace muchos años, para la conexión de la ciudad de La Paz con otras áreas del país y hacia el Pacífico.

“Vecinos y pobladores, en sus diferencias sociales y culturales, alimentaron un sentimiento de unidad para enfrentar la precariedad de sus condiciones de vida, su pobreza y su marginalidad, organizándose alrededor de necesidades comunes y específicas para demandar atención…..”[1], así refiería, hace 30 años, Godofredo Sandoval el nacimiento de las organizaciones sociales en la ciudad de El Alto. Ahora, El Alto de La Paz puede considerarse un ejemplo en cuanto al alcance de la organización vecinal y de la importancia de las organizaciones sociales.

13-La Razon — Aunque parece una apacible calle peatonal, la Av. Tiahuanaco de El Alto es un eje vial muy importante para el flujo vehicular y la movilidad urbana en el área de la «Ceja»; sin embargo, diariamente, a partir de las tres de la tarde, esta vía y otras tres adyacentes, son «tomadas» por, según informa la alcaldía, 45.000 comerciantes con la debida autorización. Un «derecho» adquirido por prebendalismo político muchos años atrás. (Foto: La Razón).

Sin embargo, en el mismo libro, en sus conclusiones, Sandoval alertaba: “En casi todas las organizaciones de pobladores existen ‘minorías activas’: dirigentes, promotores y grupos que por su formación, experiencia y proximidad a instituciones críticas, políticas o no, tienen mayor capacidad para producir elementos de una identidad ofensiva, de interpelación y ruptura sistémica. Pero a su vez, estas ‘minorías’ propenden a perder fácilmente su autonomía como interlocutores de sus bases, al ser coptadas por partidos políticos o agentes institucionales y al someterse a demandas particulares, externas a las de su organización”.[2]

6-Gettyimages — El caos vehicular en El Alto es generado por el «transporte público» que realizan grandes cantidades de «minibuses», vehículos con capacidad de entre 10 y 16 personas, en rutas prácticamente definidas por los propios transportistas y con áreas de «parada y espera» tomadas al espacio público. (Foto: Getty Images)

A lo largo de años, este inicio y alcance de las organizaciones sociales alteñas han pasado a ser un empoderamiento que, por las circunstancias de los procesos socio-económicos de la historia reciente, y por un manejo de dirigentes coptados por los partidos, que se mueven en el oportunismo político, que son maestros en generar y mantener el conflicto para asegurar “su trabajo”, han convertido a estas organizaciones en poderes que sobrepasan la capacidad de la autoridad, en este caso, del gobierno municipal.

Los transportistas u operadores del transporte “público”, los “gremiales” o comerciantes informales y las juntas vecinales u organizaciones zonales o de barrio de los vecinos, constituyen poderes de decisión para la ocupación del territorio, la programación de obras y destino de las inversiones frente a las cuales el Gobierno Municipal de El Alto tiene pocas oportunidades. Uno de los factores que ha generado esta situación es el prebendalismo político de muchos años, al amparo del que han conseguido “ventajas” y obtenido privilegios hoy irreversibles, como la ocupación de espacios urbanos para actividades sectoriales (paradas de transporte, comercio callejero, mercado en vía pública, “derechos” sobre el frente de la propiedad privada en el espacio público, etc.).

Mientras que el carril de la derecha en la foto es el de circulación, los tres de la izquierda son de «parada y espera» de vehículos que salen de la «Ceja» a la ciudad de La Paz y que inician su recorrido conforme se va completando su capacidad. Esta es la Av. 6 de Marzo que, saliendo de la ciudad hacia el sur, es la carretera a la ciudad de Oruro. (Foto: tierraplus. com.bo)

Las juntas de vecinos han sido, y son, un efectivo mecanismo para lograr servicios o mejoras en sus barrios, por lo que, movidas por sus dirigentes, suelen actuar como brazos de las entidades políticas alineadas a partidos, como fuerzas de apoyo u oposición, según sea necesario, ejerciendo presión sobre las autoridades para conseguir “beneficios para la zona”, sobreponiendo este interés al del bien de la ciudad. Es común ver en El Alto calles o avenidas abiertas y con tratamiento de acabado de unas cuadras de longitud que, muchas veces, no pueden tener continuidad (barreras naturales, barreras construidas, etc.) porque su construcción y la inversión para ella han obedecido a presión vecinal y no, como debió ser, a un proceso de planificación y de programación de obras y de inversiones.

El Alto ha realizado varios esfuerzos de planificación que no han podido pasar a etapas de implementación, se han generado normas para la ocupación del suelo y patrones de asentamiento que reglamenten la edificación, pero con muy pocas posibilidades para la fiscalización de parte de la autoridad municipal. No es raro ver que en áreas muy alejadas del centro, donde la normativa, si ha alcanzado a abarcarlas, puede establecer, o lo hace, construcción de baja densidad, se encuentran edificios de cuatro y cinco plantas, con porcentajes de ocupación no considerados.

15-EA Bolivia — La Federación de Juntas Vecinales es el organismo que aglutina a las juntas de vecinos, una institución fuerte y con poder, razones por las que es objeto de manipulaciones políticas, sobre todo desde el gobierno, convirtiéndola en agente para presionar a los gobiernos municipales democráticamente constituidos y que están en manos de la oposición. (Foto: EA Bolivia)

Cualquier nuevo intento de planificación y de ordenamiento del territorio urbano de la ciudad de El Alto debe, además de tener un muy fuerte contenido social, considerar “territorios del transporte”, “territorios gremiales” y “territorios vecinales”, pues estos sectores no solamente disponen del espacio público sino que, también, demandan decisión sobre el destino de las inversiones. El comercio en vía pública y el transporte sindicalizado ocupan el espacio público como ejerciendo un derecho adquirido y excluyen de su uso y disfrute al ciudadano común que, ya acostumbrado, acepta la situación como normal.

8-TheGuardian — La Feria 16 de Julio toma y ocupa, dos días a la semana, un área importante de la ciudad; es un pilar de la economía de El Alto, un centro de abastecimiento e intercambio con fuerte influencia en el altiplano y más allá de las fronteras nacionales, hasta la costa del Pacífico. En la Feria se puede encontrar todo tipò de productos «desde un alfiler hasta un auto», como dicen por ahí. Los días que no hay Feria, los efectos de ese asentamiento son notorios por el comercio ya constituido en el área. (Foto: The Guardian)

La necesidad de considerar un proceso de planificación con un alto contenido social (tal vez deba añadir antropológico) parte de estas condiciones generadas por las organizaciones sociales y vecinales y de la idiosincrasia de migrantes aymaras, sobre todo de los de primera generación que, por la tasa de crecimiento de la población de El Alto, siguen sumándose a ella. ¿Cómo planificar, desde una visión occidental, tratando de “divisar” el futuro? “En una civilización que privilegia la distinción entre lo visto/no-visto y lo conocido/desconocido hasta tal punto que dispone una trama de requisitos ‘evidenciales’ profundamente inscritos en su idioma…..”; “a menudo los aymaras más ancianos se niegan simplemente a hablar sobre el futuro argumentando que sobre éste nada puede decirse que sea percibible, comprobable o pueda razonarse sobre él sin conjeturar”.[3]

Quizás la respuesta está en “los requisitos evidenciales”, en un proceso de planificación que genere programas y proyectos de intervenciones puntuales, de fuerte impacto pero con miras a obtener resultados visibles en corto plazo. El ordenamiento urbano-territorial de El Alto es un enorme desafío que debe enfrentarse por necesidad, responsabilidad y porque su población merece mejores condiciones de vida, al mismo tiempo de ser parte del proceso de desarrollo urbano sostenible que el país requiere.

[1]Godofredo Sandoval y M. Fernanda Sostres, “La Ciudad Prometida”, ILDIS y Systema, 1989

[2]Ibid.

[3]Crónicas Aymaras: “Retroceder al futuro”, http://aymarani.blogspot.com

Espacio público y democracia

Este artículo fue escrito para su publicación en el Nº 2 de la revista «Espacio Público», dirigida por David Antonio Vila Fonseca de «Esencias Urbanas», que salió a su distribución esta semana.

Desde que los grupos humanos se hicieron sedentarios y empezaron a vivir en comunidad y a agrupar sus viviendas como construcciones permanentes, generaron áreas de uso compartido; las grandes civilizaciones mesopotámicas y Egipto lo hicieron creando avenidas y espacios alrededor, para o en sus templos, pero el espacio público por excelencia nace con la democracia, en Grecia; basta ver el carácter introvertido de la vivienda griega y la importancia de la vida pública en ágora y acrópolis para entender el valor que el espacio comunitario tenía en las ciudades griegas.

Desde entonces, el espacio público es donde mejor debe expresarse la democracia, pues es el lugar en el que cualquier persona tiene derecho a circular y a estar, en el que no deben importar las diferencias entre las personas y, por tanto, es un lugar de encuentro y actividad donde se puede manifestar toda la diversidad que tiene una ciudad; el espacio público es donde se origina la vida política, cultural y económica de la ciudad, así lo ha demostrado la historia.

La calle es la primera forma del espacio público que tiene, además, las funciones de facilitar la movilidad y de ser el soporte de las actividades no privadas y de las actividades sociales de los ciudadanos. Antes de la aparición del automóvil, la calle fue el lugar de encuentro social por excelencia, de la convivencia barrial, condición que se fue perdiendo a medida que los flujos de movilidades aumentaban por la expansión de las ciudades, hasta convertirse solamente en un canal de circulación vehicular.

La Paz33A-Fabian Deheza — Av. Ecuador, La Paz. Fotografía de Fabián Deheza (2012)

Las culturas más antiguas, incluidas las culturas precolombinas en América, además de sus calzadas, avenidas y calles, tenían plazas, amplias explanadas y espacios abiertos en sus ciudades, dedicados al encuentro, las festividades y el mercado. Eran espacios públicos, de encuentro social para todos en la vida cotidiana de estas urbes, aunque su organización social y su sistema de gobierno no conocían la concepción de democracia que hizo del ágora y la acrópolis griega la expresión del espacio público que, suponemos, hemos heredado.

Sin embargo, las plazas de las ciudades coloniales en Hispanoamérica respondieron más a condiciones de trazo y forma y para hacer evidente la presencia de los edificios de poder (ayuntamiento, gobernación, iglesia, incluso la casa del fundador) más que a requerimientos de su uso público, aunque, antes del crecimiento de las ciudades, fueron importantes para el funcionamiento del mercado urbano y para acontecimientos, sobre todo religiosos.

La Paz339A-Wikimedia — Plaza Murillo, el corazón del centro de La Paz con los dos atentados a su imagen, su escala y su carácter, el uno concluido y el otro en proceso. Fotografía Wikimedia (2019)

En las ciudades contemporáneas, desde que, en el Siglo XIX, surge el urbanismo como disciplina, los parques y las áreas verdes, son otras formas del espacio público e importantísimos componentes urbanos para definir la calidad de vida de la población urbana, dimensionados en función de la población y de los requerimientos ambientales.

También son espacios públicos, en este caso cerrados, amplias áreas de los edificios de equipamiento comunitario y social, como bibliotecas, teatros, mercados, escuelas, hospitales, estaciones, aeropuertos, centros comunitarios, etc. que son de propiedad pública, en los que la ley dispone restricciones de uso y accesibilidad en algunas sectores por razones de funcionalidad, seguridad y calidad del servicio a prestarse en ellos (bien común).

Aunque creemos ser herederos del ideal del espacio público democrático, en la colonia, el lugar de residencia en la ciudad, la ubicación en el templo, la libertad de movimiento y de acceso a algunas áreas, incluso de espacios públicos, además de la vestimenta, oportunidades para cargos o para educación y otros factores, eran expresiones de una rígida estratificación social; muchos de estos factores, que “reflejaban, en la práctica, los privilegios de los españoles con respecto a los criollos, de éstos con respecto a los mestizos y otras mezclas raciales y de éstos con respecto a los indios,…..”[1], se mantuvieron como restricciones para el uso del espacio público hasta muy entrado el período republicano, hasta la Revolución Nacional de 1952.

En nuestras ciudades, en La Paz más que en las otras, desde hace tiempo, la calle también va perdiendo sus virtudes democráticas por el mal entendimiento del verdadero concepto de la democracia, en la que los derechos de uno terminan donde comienzan los del otro; en nuestra ciudad cualquier grupo, por cualquier razón, se abroga el derecho de bloquear la libre circulación de los demás o de ocupar su espacio para su beneficio particular.

La Paz174A-Niko Scruffy D — Vendedoras de mercado que ocupan el espacio público para su actividad, Calle Illampu, La Paz. Fotografía de Roger Durán (2015)

El bloqueo, al que lamentablemente parece que estamos acostumbrados, lo ejerce también el gobierno, el administrador de lo público, el que faculta el dominio del suelo y garantiza su uso. Las instituciones del estado, en una absurda interpretación de la dimensión política del espacio público, lo cierran al ciudadano, por un temor nada democrático, a una acción democrática de la gente de otorgarle carácter de dominio público en ejercicio de su derecho a un uso real de dicho espacio; no se refiere en este punto a la facultad de restricción de uso que el estado tiene y que debe ejercerla en función del bien común, sino a las arbitrarias limitaciones que se imponen de manera anti-democrática.

Lo de ocupar el espacio público en actividades particulares es un problema de muy difícil tratamiento, es un problema social estructural que tiene que ver con el desempleo, la informalidad y la pobreza. Es evidente que el comercio y otras actividades económicas en vía pública generan inseguridad y obstaculizan el libre tránsito y, al permitir la ocupación del espacio público con ellas, prima el beneficio particular sobre el principio del bien común; este principio se confronta con relaciones de poder que condicionan la equidad en el uso del espacio, reflejadas en conflictos y disputas por el control de ese espacio, en las que los actores ya no son individuos sino organizaciones cada vez más fuertes y con mayores pretensiones y capacidad para manejar el conflicto en su propio beneficio.

La Paz24A — Comercio informal ocupa una calle en La Paz. Fotografía de autor desconocido (2012)

En este problema se encuentran, en una relación que no parece muy armónica, las dimensiones social, económica y cultural del espacio público y, considerando las características de la situación en prácticamente todas las ciudades de Bolivia, entra en esta relación la dimensión política; el gobierno central y sus políticas sociales y económicas, los gobiernos departamentales, los gobiernos municipales y sus esfuerzos para planificar, los que realizan actividades económicas formales y la población en general, son los otros actores que son parte del conflicto en el que, idealmente, el principio del bien común sobre el beneficio particular debería generar las líneas para armonizar la relación entre las dimensiones mencionadas y con la dimensión territorial que las sustenta.

El propósito de este ensayo es resaltar el principio democrático del espacio público en las ciudades, el espacio que es la representación física del escenario del día a día de sus habitantes, de lo colectivo, de las relaciones sociales, de las expresiones culturales y de la integración de la variedad, pero este ideal parece lejano cuando el “derecho de asentarse” para la actividad económica adquiere un costo con el que se transfiere, como en “derecho de propiedad”, el espacio público y, al amparo de la “inevitable informalidad”, a pesar de los altos montos que se mueven, no genera rédito a la ciudad.

Jardin Revolución — Ocupación de lo que tuvo que ser el Parque «Jardín de la Revolución». Fotografía de Jorge Valenzuela (2018)

El problema está también en los parques y áreas verdes, donde el avasallamiento al espacio público es de mayor escala, el de los “loteadores de cuello blanco” que suelen manejar documentación de propiedad, posterior a la Reforma Agraria (1953), de dudosa legalidad y aprovechan indefiniciones jurisdiccionales (límites municipales), para ocupar, sin consideración alguna de lo establecido en la norma, áreas protegidas, áreas no urbanizables e incluso áreas de riesgo, generando asentamientos que se anticipan a cualquier intento de planificación y ordenamiento que pudieran desarrollar los gobiernos municipales.

No hay recetas para tratar estos problemas ni se pretende tener sus soluciones, pero sí es posible enfrentarlos, aunque, por su carácter estructural, debe hacerse desde todos los niveles, mediante políticas nacionales de empleo, educación y desarrollo urbano, entendiendo que la informalidad es un problema pero también puede verse como una potencialidad y que la formalización no se logra por decreto porque es un proceso; se debe conocer y comprender a la gente que es quien le da sentido al espacio público y desarrollar procesos de planificación municipal verdaderamente participativos en busca de recuperar el uso democrático del espacio público, porque la democracia es la esencia del espacio público y éste su expresión en el territorio.

[1] Hardoy, Jorge E.: La Construcción de las Ciudades de América Latina a través del Tiempo; México 1978

Imagen de cabecera o imagen destacada: Plaza de San Francisco, el espacio público por excelencia y la máxima expresión de su uso democrático, en la ciudad de La Paz. Fotografía de medium.com

Fuera de Norma!!!

Un tema que quise tratar hace rato, un caso vivido de cerca me lleva a tocarlo ahora. Es innegable que hay una cantidad enorme de construcciones fuera de norma lo que, además de un problema para la autoridad, es un problema mayor para la ciudad ya que los esfuerzos por ordenar y planificar la ocupación del territorio en el área urbana, si se los hace, resultan esfuerzos vanos.

El caso al que me refiero involucra una interesante obra de equipamiento privado, el “Hotel Casa Grande Express”, ubicado en la Av. Sánchez Bustamante entre calles 16 y 17 de Calacoto, y surgió a la luz por el reclamo de parte de los ocupantes del edificio vecino que se sentían perjudicados por una construcción adosada a su propiedad (carta presentada el 6 de febrero de 2019) ante la Sub-alcaldía Sur. Prácticamente concluida la parte principal de la obra del hotel, sus propietarios decidieron ampliar sus espacios y, sin preocupación alguna por las consecuencias que afectan a los vecinos y a la ciudad, empezaron a construir ampliaciones ocupando los retiros lateral y posterior con los que el proyecto original, atendiendo a la norma, había sido aprobado.

HOTEL1 — La ocupación del retiro lateral izquierdo y del retiro de fondo en un proyecto que fue aprobado con los retiros que establece la norma. Los planos «as built», según el informe municipa, mantienen el retiro.

El 25 de marzo los propietarios del hotel son notificados para que presenten los planos aprobados por el GAMLP y en fecha 26 de marzo, ellos presentaron los planos “as built” en los que figuran los retiros en cuestión; es claro que en el mes y 20 días transcurridos desde el reclamo la obra ilegal ya tenía un avance considerable porque nunca se detuvieron los trabajos, ni siquiera después de la mencionada notificación. El Informe de Inspección y Ficha Técnica del GAMLP tienen fecha de 1 de abril y en ellos figura “154,83 m2 a DEMOLER construcción sin Autorización Municipal INFRINGIENDO LEY MUNICIPAL” (mayúsculas y negrillas tal como están en el informe).

Documentos GAMLP — Los documentos del inicio del Proceso Técnico Administrativo de la Sub-alcaldía Sur con el informe de 154,83 m2 a demoler. La construcción ilegal es, ahora, legal porque la sanción de demolición fue reemplazada por pago de multa.

Para no alargar más, en el mes de abril el “Hotel Casa Grande Express” se inauguró con “bombos y platillos”, seguramente, como “importante emprendimiento que apoya el desarrollo de la ciudad”, con autoridades municipales entre los invitados, con su construcción terminada incluyendo los 154,83 m2 ilegales elegantemente acabados. ¿Qué pasó? El reclamo de los vecinos llevó a la “brillante conclusión” de Asesoría Legal de la Sub-alcaldía de que el GAMLP “no puede ser parte de un conflicto entre privados”!!!, cuando lo que debió verse es que se cometió un delito contra la ciudad y su normativa; finalmente la construcción ilegal se convirtió en una multa con la que, “por artes jurídicas” se convirtió en legal e ingresó una suma, seguramente elevada, de dinero a las arcas municipales y…… la ciudad ¿qué? El dinero de la multa, incluso todo el dinero de las seguramente, muchísimas multas, ¿servirá para resolver la excesiva ocupación del suelo que se pretende controlar con norma e incipiente planificación?

Ante esta preocupación, busqué conocer la posición de los responsables de la Administración del Territorio, por ende de la Fiscalización Técnica, en el GAMLP; si bien me encontré con posiciones muy claras y suficiente entendimiento del problema, nunca imaginé encontrarme con una instancia cargando tremenda responsabilidad con tan pocas posibilidades, incluso oportunidades, de acción real en pos de hacer efectiva una verdadera fiscalización. Para comenzar, las leyes municipales, reconocidas en su valor normativo y jurídico por la propia Constitución Política, parecen no tener importancia o valor alguno para los organismos del Gobierno Central ni para el Órgano Judicial y menos para las instituciones encargadas del orden público (policía, fundamentalmente) o las empresas proveedoras de servicios.

Para apoyar la implementación de la planificación, ordenamiento y administración del territorio en el Municipio de La Paz, el 1 de junio de 2017 se aprueba la “Ley Municipal Autonómica Nº 233 de Fiscalización Técnica Municipal”, cuyos fines, entre otros, son “establecer mecanismos que garanticen el cumplimiento de la normativa técnica legal”, “el control del cumplimiento de la normativa vigente” y “establecer las infracciones y sanciones correspondientes ante el incumplimiento” de las normas resultantes de esos proceso de planificación. Para confirmar la vigencia de la Ley, el 29 de diciembre de 2017, mediante Decreto Municipal Nº 035, se aprueba el “Reglamento General de la Ley Autonómica 233 de Fiscalización Técnica Territorial”.

Con esta información, volvemos al punto de inicio de este texto, la infracción en la construcción del hotel. En el Artículo 17 de la Ley se identifican “Infracciones en Obras, Construcciones y/o Edificaciones que, contando con autorizaciones otorgadas por el GAMLP, son ejecutadas sin acatar las especificaciones aprobadas” y el Artículo 20 establece la “Demolición” como sanción para este tipo de infracciones. La sorpresa y la determinación de la Ley Nº 233 que asusta y preocupa está en el Artículo 22 de la propia Ley, ratificado en el Artículo 85 de su Reglamento que, contradiciéndose, establece la “conversión de la sanción de demolición en sanción de multa pecuniaria”!!! Esto es lo que permitió al Hotel Casa Grande Express inaugurarse sin problemas manteniendo 154 m2 de construcción ilegal que ocupa retiros!!! Es realmente algo muy difícil de creer, la Ley Municipal permite la ilegalidad, el atentado contra la ciudad, la inutilidad de los esfuerzos de planificación a cambio de dinero!!! “Construya fuera de norma, haga lo que quiera con el espacio urbano, la normativa técnica no es importante, lo que haga lo resolvemos con dinero en las arcas municipales”, estos son los mensajes que recibimos del Legislativo y del Ejecutivo del Gobierno Municipal, de verdad terrorífico.

Edificio Los Pinos1 — Un ejemplo de infracción que está fuera del control y la fiscalización municipal. La ampliación de un piso y el techado de los retiros de frente, laterales y fondo se realizaron al poco tiempo de haberse concluido la obra. ¿Hubo participación profesional en la ejecución de las infracciones? Por comparación de calidad, notoriamente no la hubo.

Además del tremendo obstáculo puesto por la misma Ley Municipal, el peor imaginable, la fiscalización no puede hacerse efectiva por muchas otras razones, las empresas de servicios no apoyan y dotan de servicios a construcciones ilegales, el GAMLP no puede ejercer acciones en propiedad privada porque no tiene apoyo del Poder Judicial, desde el que un juez debiera ordenar el cumplimiento de las sanciones y menos apoyo tiene de la Policía, la institución del orden que debiera apoyar a la autoridad que debe ejercer el Gobierno Municipal.

Los Pinos-A — Ampliaciones y modificaciones de los edificios de la Urbanización Los Pinos que se han realizado a lo largo de muchos años sin ningún control ni de parte de los copropietarios ni la fiscalización del GAMLP.

Finalmente, es necesario referirse a la irresponsabilidad de profesionales y de propietarios que, una vez concluidas las obras son partícipes, o autores, de acciones ilegales para modificar las construcciones con pisos añadidos, ocupación de retiros, incremento de superficie construida, etc., infracciones y delitos contra la ciudad que también acaban convirtiéndose en ingresos municipales a través de declaración jurada en el catastro y los impuestos que significan esos metros cuadrados adicionales, otra vez……. y la ciudad ¿qué?!!!

texto referencias — En la imagen de encabezado o imagen destacada se ha incluido ejemplos: la «Casa Grande del Pueblo», fuera de norma, una ampliación en el Hospital Municipal de Los Pinos, fuera de norma y la ampliación de la planta baja del Hotel Casa Grande Express, fuera de norma.

Deslizamiento grave, ¿nos incentivará a ser más conscientes?

El deslizamiento producido en la Zona de Bajo Llojeta de La Paz, el día martes 30 de abril de 2019 es uno más de los muchos que hemos vivido en el proceso de ocupación del territorio por la ciudad en los últimos setenta años; éste afectó a 66 construcciones y a 88 familias (380 personas) que perdieron todo; sucedió después de uno menor producido el 27 de abril pasado.

Imagen4 — Impresionantes imágenes del desastre. Fotografías: La Razón (arriba izquierda); La Vanguardia web (arriba derecha); T13 (abajo izquierda) y Correo del Sur.

Gran parte del área deslizada fue, en los años 70’s del siglo pasado, un botadero de basura y precario relleno sanitario que, luego de su abandono, nunca debió haber sido ocupado, por lo que posiblemente la mayor parte de las viviendas afectadas no tenían licencia de construcción, lo que, luego de enfrentada y resuelta la emergencia, nos pondrá entre una respuesta humanitaria y un cara a cara con la ilegalidad. Ciertamente debe primar lo primero, lo humanitario, pero no actuar sobre lo segundo podría volverse un “incentivo” para nuevos asentamientos irregulares.

CONSTRUCTIBILITE_ESPANOL — Las zonas de constructividad definidas por el BRGM en 1977 y el tejido urbano en 2006. Lo impactante es que las zonas marcadas de rojo están casi totalmente ocupadas, por lo que el control es ya imposible y sólo se puede hacer prevención. Imagen de journals.openedition.org

Mapa de Riesgos-A — Mapa de Riesgos de la ciudad de La Paz (2011) elaborado por la Dirección Especial de Gestión Integral de Riesgos del Gobierno Autónomo Municipal de La Paz (GAMLP); el óvalo marca la ubicación de Llojeta y Bajo Llojeta. Imagen publicada en La Razón sin el óvalo color cian (añadido para el blog).

La Paz es una ciudad cuya belleza paisajística, originada por el territorio en el que se asienta, está al nivel de los problemas que este mismo territorio genera en el proceso de ocupación, por tanto, este proceso debe ser controlado, planificado y eficiente. Lamentablemente, por muchos años no se percibió la magnitud de estos problemas o no se los consideró hasta que el Plan de Desarrollo Urbano de La Paz de 1977 (BRGM) mostró la constructibilidad del suelo y el desastre de 2001 llevó al estudio y elaboración de los planos de riesgos y a una seria política, vigente, de gestión de riesgos, aunque parece estar aislada de la planificación y el control.

Imagen2 — Asentamientos en las laderas de La Paz; no siempre son construcciones precarias, pero muchas no tienen autorización. En un intento de regularización, el GAMLP ha lanzado el programa de Catastro Masivo, el mismo que es rechazado por la organización de juntas de vecinos (FEJUVE). Fotos: urgentebo.com (arriba izquierda); El Diario (arriba derecha) y Concejo Municipal (abajo).

He insistido bastante sobre el tema, cerros, ríos, quebradas y otras áreas que no son aptas para el cultivo o la ganadería, por la Ley de Reforma Agraria de 1953, deben ser de propiedad del Estado, por tanto públicas, pero aparecen como tierras de propiedad privada con base en manejos ilegales y posiblemente en hechos de corrupción producidos durante más de 60 años, sin capacidad de control alguno, por lo que parece ser discrecionalidad, poca rigurosidad y falta de transparencia en el manejo de la información (Derechos Reales, Catastro Rural, INRA, etc.).

Construcciones2-El Diario — Edificaciones consolidadas en ladera. Obsérvese la presencia de tuberías de alcantarillado sanitario que evacúan aguas servidas a la quebrada, incrementando el riesgo de erosión. El agua «es un derecho», es correcto, pero con este argumento, cualquier asentamiento, aunque sea irregular, puede solicitar el servicio y EPSAS debe dárselo; las cubiertas de plástico son para evitar una mayor erosión del suelo en época de lluvias (conciencia del riesgo pero se acepta la incertidumbre).

Títulos agrarios “aparecen” para terrenos en los cerros y empinadas laderas, son adquiridos por loteadores y promotores inmobiliarios irresponsables, los convierten en “urbanizaciones” en las que ponen a la venta lotes que, según la ubicación de estas “urbanizaciones” y las tipologías que adopten, son comprados por personas o familias de diversos niveles económicos; obviamente, las familias de menores recursos son las menos beneficiadas y sus posibilidades de alcanzar la mayor seguridad son mucho menos que las de aquellas que cuentan con la capacidad de invertir en obras de estabilización.

journals-openedition-org2 — «Un complejo deportivo municipal se inauguró en 2006 en el macrodistrito San Antonio. Simboliza la decisión municipal de invertir en obras de infraestructura destinadas a volver atractiva a La Paz. Construido sobre un terreno inestable con fuerte declive, se dañó muy rápidamente, obligando a los gestores, para protegerlo de las amenazas, a construir obras defensivas cuyo costo ha sido más elevado que el del propio complejo». Texto e imagen: journals.openedition.org

La indefinición de límites de las jurisdicciones municipales es una de las principales causas de la incapacidad del Gobierno Municipal para controlar estos asentamientos, las alcaldías de los municipios vecinos, a partir de su propia interpretación de la ubicación del límite de su jurisdicción, autorizan asentamientos en territorio del Municipio de La Paz, sin preocupación alguna por las medidas de seguridad necesarias y con el único propósito de captar ingresos por impuestos. Por el otro lado, los “loteadores” aprovechan la oportunidad, obtienen aprobación de sus “urbanizaciones” donde no corresponden, ejecutan sus trabajos de movimiento de tierras en horas de la noche, conscientes de su delito, para evitar el control municipal y quienes adquieren terrenos en ellas, como ciudadanos irresponsables, no objetan porque pagarán menos impuestos.

Parece, por la situación ambiental que presenta el planeta, que a lo largo de la historia hemos olvidado que debíamos ocuparlo, aprovecharlo y no destruirlo, que es lo que ahora nos damos cuenta hemos hecho. Los grandes problemas, que como ciudad enfrenta La Paz, los hemos generado nosotros mismos, por un proceso de ocupación del territorio en el que no hemos medido los daños que causábamos, nos parecía muy normal embovedar los ríos, aplanar los cerros, rellenar las quebradas; no obstante las amargas experiencias del pasado, seguimos haciéndolo y este último y doloroso evento debe llamarnos a la reflexión.

Imagen3 — Las imágenes no necesitan comentario, la imprudencia de los propietarios-constructores es enorme, el control municipal ha sido sobrepasado y, en adelante, las inversiones para prevenir desastres se convertirán en obligación del GAMLP. Fotografías: El Diario

La irresponsabilidad del ciudadano, que puede acabar siendo víctima de un desastre, la pagamos todos porque el Gobierno Municipal debe atender la emergencia y las habilitaciones posteriores; si hubiera una política de recuperación de plusvalías posiblemente sería más factible encarar a los «loteadores» y recordarles sus obligaciones ante la ciudad y a los ciudadanos que se hacen de la vista gorda.

Embovedado Choqueyapu-A — Seguimos haciéndolo!!! «**Alcaldía planea tapar el río de la Gruta de Lourdes a Obrajes»**
«Alcaldía no responde si el proyecto tomó en cuenta la recomendación del Plan Maestro Metropolitano. De no hacerlo, el saneamiento del río estaría en riesgo. **No aclara si para este proyecto está tomando en cuenta las recomendaciones del Plan Maestro Metropolitano de Agua (PMM)**, que indica que se debe iniciar el saneamiento del río a la altura de ese punto hasta Mallasa». Imagen y texto: Diario Página Siete, 14 de septiembre de 2017, por Gabriel Díez Lacunza.

Enfrentemos los problemas de derechos propietarios, lo que significa enfrentar malos manejos, respetemos la normativa vigente y también revisemos ésta para hacerla más adecuada a la magnitud de nuestros problemas, dediquemos recursos a la planificación y respetemos los resultados y recomendaciones de ésta.

Necesitamos voluntad política y decisión en las autoridades, nacionales, departamentales y municipales, nada de politiquería barata para poder consolidar una visión metropolitana, emprendedores inmobiliarios honestos con la ciudad, no negociantes del hábitat, ciudadanos conscientes y responsables y amor por nuestros hijos que son los herederos de lo bueno y de lo malo que hagamos a la ciudad.

Quiero resaltar la excelente reacción del Gobierno Autónomo Municipal de La Paz frente a la emergencia.

¿Oportunidad? Vivienda económica

Recibí una publicación que refería la construcción de una casa en 24 horas, a un costo de diez mil dólares!!! Una casa levantada con tecnología de impresión 3D. Lo primero que se me ocurrió: «El Estado tiene la OBLIGACIÓN de analizar y verificar las oportunidades que esta propuesta tiene para encarar una respuesta a la demanda de vivienda».

Esta es la dirección, en la red, de la empresa ICON BUILD promotora de este proyecto que, como dice el artículo que menciono, este año iniciará la construcción de este tipo de viviendas en El Salvador. El sitio incluye vídeos que muestran el proyecto y parte del proceso de construcción.

https://www.iconbuild.com/

Urbanización “Los Pinos” (La Paz), otra faceta del negocio inmobiliario

Parezco obsesionado con el “negocio inmobiliario”; ocurre que considero es una de las “formas de hacer ciudad” más destructivas de la calidad de vida urbana y de las posibilidades de planificación, por eso busco entender todas sus facetas.

Los Pinos6B-1 — Maqueta de la primera fase del proyecto original de la Urbanización «Los Pinos» (arriba-izquierda), imagen tomada del trabajo «Arquitectura y Ciudad» del Arq. Gustavo Medeiros Anaya (2001); a la derecha una imagen de un área de la primera fase del proyecto publicada en el libro «La Arquitectura Contemporánea en Bolivia» del Colegio Departamental de Arquitectos de La Paz, editado por el Arq. José de Mesa (1997); a la izquierda abajo, una imagen de un sector que muestra parte de la concepción morfológica y tectónica del proyecto original (fotografía propia).

La Urbanización “Los Pinos”, un emprendimiento de la Caja Central y las Mutuales de Ahorro y Préstamo para la Vivienda “La Primera” y “La Paz”, fue diseñada en los primeros años de la década de los 70’s por el Arq. Gustavo Medeiros Anaya, el Arq. Alcides Torres, Arq. Osman Birzet y el Ing. Mario Galindo, fue concebida, en palabras de su autor, como “un innovador plan en procura de condicionar mejor la coparticipación de los habitantes en el uso de los espacios y en el espíritu de barrio”. Innegablemente, la propuesta urbanística y arquitectónica del proyecto original refleja claramente la intención de los autores de generar estos aportes.

Los Pinos F1 — A la izquierda, imagen satelital (Google Earth 2018) de la primera fase del proyecto ejecutado, incluyendo la Torre 1 (a la derecha abajo de la imagen), parte del conjunto original. A la derecha, imágenes de sectores de la fase 1 en la actualidad (fotografías propias). Nótense los «aumentos» de pisos y cubiertas añadidas en las terrazas de los edificios, sin autorización municipal.

La ejecución de la primera fase muestra respeto por el proyecto, su arquitectura y su disposición urbanística que se diseñó para “lograr la mayor densidad poblacional de la ciudad en el marco más generoso del espacio verde y mejor dotado de servicios y equipamiento social, cultural, comercial” (Arq. Gustavo Medeiros, 2001). En 1978 las mutuales contratan a “Nueva Visión”, la oficina del Arq. Medeiros, para el rediseño de la segunda fase, introduciendo modificaciones en el diseño de los bloques, incrementando espacios de parqueo y completando el diseño de equipamientos.

Los Pinos F2 — A la izquierda, imagen satelital (Google Earth 2018) de la fase 2 del proyecto, en la que se nota el ajuste de densidades respecto de la fase 1. Las imágenes del centro y de la derecha muestran el estado actual de sectores de la Fase 2 de la Urbanización

En la ejecución de esta segunda fase, “la última etapa queda inconclusa, por el interés especulativo de una mutual, que lotea para casas individuales (redituando 400 veces el valor de la tierra), contraviniendo la razón de ser de la expropiación del terreno” (Arq. Medeiros, 2001), una expropiación que se justificó con el argumento de construcción de vivienda social. Una primera acción del “negocio inmobiliario” en contra del proyecto urbanístico de “Los Pinos” y de sus ventajas para la ciudad. El incremento de la densidad, aun equilibrado por la previsión y diseño de equipamientos (aunque no se construyeron), genera un cambio controlado en las características de la urbanización.

Los Pinos F3 — A la izquierda la imagen satelital (google Earth 2018) que muestra la tercera fase del proyecto y en la que se nota el incremento de bloques, respecto de las fases anteriores y la reducción de los espacios abiertos y áreas verdes. En las imágenes de la derecha se observan los nuevos bloques con arquitectura totalmente cambiada, sin ningún respeto por el conjunto.

La tercera fase, cuya fecha de implementación ya no se puede precisar porque, al ser producto del descontrol y de la intención de generar más rédito económico con el incremento de área construida, a nadie le interesó registrarla, salvo quizás a sus promotores para efectos de verificación de desembolsos y cálculo de intereses. En esta fase ya ni siquiera se muestra preocupación por la calidad de la arquitectura, el valor del conjunto y menos la proporción de espacio abierto, otro golpe asestado por el “negocio inmobiliario”, esta vez representado por entidades financieras.

Los Pinos F4 — La imagen satelital (Google Earth 2018) muestra el «hacinamiento» de bloques de 7 plantas construidos en la fase 4 de ejecución del proyecto de la Urbanización «Los Pinos», con un incremento considerable de densidad y un gran decremento de áreas libres y ninguna previsión de nuevas áreas de equipamiento, generando importantes utilidades a los promotores a costa de la calidad del ambiente urbano.

A partir de la década de los años 90’s del Siglo XX hasta la fecha, surge el proyecto “Los Nuevos Pinos”, que podríamos considerar la cuarta y quinta fases de la urbanización, en las que la densificación se incrementa, no sólo elevando los bloques de 5 pisos a 7, en la cuarta fase, y a 9 pisos en la quinta. Una densificación que no se preocupa por la calidad de la propia urbanización, en la que lo reducido de los espacios abiertos y la altura de los edificios crean “aéreas verdes” (si se las puede llamar así) con prácticamente ninguna calidad para el uso recreativo.

Un «hacinamiento» mayor de bloques y un incremento de plantas (a 9 por bloque) muestra la Fase 5, en la que la reducción de las áreas libres y la calidad de éstas son un atentado al ambiente urbano y a la calidad de vida de los moradores a cambio de, con seguridad, grandes utilidades para los promotores y muy poca preocupación por hacer ciudad. A pesar del gran incremento de densidad, no se consideró la previsión de nuevas áreas de equipamiento.

Este enorme incremento de la densidad que, con seguridad, derivó en un excelente “negocio inmobiliario” para sus promotores, olvidó totalmente el principio de vivienda social y trató de “compensar” su hacinamiento con departamentos de mayor superficie. Sin embargo, ninguna de las fases más groseras en cuanto al “negocio inmobiliario” se refiere, se preocupó por generar los equipamientos que el incremento de población demanda, dejando la solución de este problema en manos de la ciudad. Por otra parte, un no menos grave impacto sobre la urbe se genera al convertirse en urbanizaciones cerradas que “compensan” el beneficio que logran con la cesión de un área para la ciudad cuyo tamaño y utilidad, además de ridículos, resultan insultantes. El paso a urbanizaciones cerradas ya se ha dado, como por contagio, en las áreas de las fases 1 y 2 que fueron concebidas como abiertas y con un régimen de propiedad sobre el suelo muy diferente, un problema que pretendo analizarlo en otra entrega.

Los Pinos1c — Imagen satelital (Google Earth 2018) en la que se ha hecho un resumen del análisis realizado sobre esta otra faceta del “negocio inmobiliario”. Las deficiencias que se han generado devienen de una actuación muy negativa del sector privado, representado esta vez por entidades financieras, respecto de su responsabilidad frente a la ciudad y una muy deficiente actuación del sector público (Gobierno Municipal) permitiendo este atropello.

Una clara muestra de que el “negocio inmobiliario” ha superado cualquier intención de planificación, reglamentación de uso e indicio de respeto por el principio del bien común.

Urubó, Santa Cruz, ¡Horror de ciudad!!!

En una investigación de la Universidad Privada de Santa Cruz (UPSA-2017), se comprobó que en Porongo había 7.800 hectáreas de urbanizaciones, otras 11.000 hectáreas en Colpa Bélgica y 3.200 en Portachuelo, todas al “otro lado” del Río Piraí (respecto de Santa Cruz), en la zona conocida como “El Urubó” (ya nos referimos antes a las que están de “este otro lado del río” y que también son parte del gran problema del Área Metropolitana). En estas 22.000 hectáreas, hasta el año 2035, podrían asentarse, si demostraran eficiencia, unos 2.200.000 habitantes, más de la mitad de los 4 millones de pobladores que, calculan, tendrá el Área Metropolitana de Santa cruz para entonces.

AMSCZ6b-1 — Imagen satelital (Google Earth) que muestra las urbanizaciones promovidas por el sector privado, a la izquierda las que se ubican cerca de Portachuelo y la Bélgica que han llevado a sus gobiernos municipales ha registrar «áreas urbanas» que multiplican hasta por diez la superficie de sus áreas urbanas actuales. A la derecha las que fueron objeto de comentario en la entrega anterior, ubicadas en el municipio de Warnes.

AMSCZ6c-1 — La misma situación que en la imagen anterior, urbanizaciones privadas en el municipio de Porongo, las más pobladas hasta el momento y las que generan mayor presión sobre la ciudad de Santa Cruz actualmente.

En cumplimiento de normas nacionales, los gobiernos de estos municipios, sin un ápice de planificación y, obviamente, sin previsión, definiendo su “radio urbano”, registran como “áreas urbanas” estas urbanizaciones, aunque muchas están alejadas de sus actuales centros y no tienen aún pobladores; “por el momento, las urbanizaciones desiertas no han creado trabajo. A seis kilómetros está el centro de Portachuelo, pero acá el silencio solo se rompe con el rugido de los micros cruzando el Güendá y con las aspas de los helicópteros rojos que cortan el viento. Por el aire llegan los compradores de tierra que transforman estancias en urbanizaciones. Por tierra, la gente que sueña con vivir ¡en el Urubó!” (Pablo Ortiz, Diario El Deber, 15/05/2017).

Porongo7 — Vistas del centro poblado de Porongo en las que se ve claramente que no tiene el imperativo de ampliar su «radio urbano», obligándose a hacer un registro de áreas urbanas por las urbanizaciones privadas.

Cuantas veces he expresado mi preocupación por lo que se está haciendo con el “hinterland” productivo del Área Metropolitana de Santa Cruz, lo he hecho imaginando lo que sucede cuando las tierras de muchas estancias, que generaron trabajo en el área rural, se convierten en “urbanizaciones”, producto de la inversión privada, para decirlo más claro, del “negocio inmobiliario”, implacable e irresponsable con el futuro de una región rica e importante para el desarrollo del país.

La preocupación debe ser mayor para la ciudad de Santa Cruz de la Sierra, porque toda esta irresponsabilidad de los negociantes inmobiliarios, en complicidad con las autoridades de los municipios “beneficiarios”, encandiladas por el supuesto “desarrollo” y las grandes cifras en posibles recaudaciones impositivas que les ofrecen, incrementa la presión sobre la ciudad, sus servicios, su infraestructura y su futuro, sin ninguna compensación con aportes de impuestos que le ayuden a enfrentar los problemas que le están generando.

Urubo13a-puente — El Puente Foianini, la única conexión actual de la ciudad de Santa Cruz con la ribera opuesta del Río Piraí, cuya capacidad ha colapsado por la presión de las urbanizaciones privadas. Esta situación ha generado un debate respecto de la necesidad de otros puentes que, en su construcción, debieran atravesar el cordón ecológico, creado a lo largo de la ribera del río para proteger a la ciudad de desastres naturales.

Hay quienes piensan que se necesitan 4 puentes para cruzar el Piraí para conectar y servir a las urbanizaciones con la urbe, otros piensan que más, pero, al margen de la cantidad, la necesidad de puentes no es de la ciudad de Santa Cruz, es de las urbanizaciones privadas que se hicieron sin consultar con ella, por tanto, de ser tan importantes para las urbanizaciones debieron hacerse como parte de su infraestructura y, aún así, debiera concertarse otras soluciones, también a cargo del negocio inmobiliario y en las urbanizaciones (equipamientos y servicios sociales, servicios de gestión, equipamientos culturales, servicios comerciales, etc.) para reducir el impacto sobre la urbe que tiene serios problemas de movilidad, ambientales y de servicios.

AMSCZ8b — Esquemas de propuestas, que están en discusión, para conectar la ciudad con la ribera opuesta del Río Piraí, La necesidad de estas conexiones es de las urbanizaciones privadas; si a estas discusiones no se incluyen temas que deben ser encarados directamente por los promotores inmobiliarios y sus proyectos, como la inclusión de servicios sociales, de gestión, equipamientos y otros en las y para las urbanizaciones y sus pobladores, cualquiera de estas soluciones viales incrementará la presión sobre la ciudad y sus problemas.

Por otra parte, aumentando la presión sobre Santa Cruz, la Cámara de Diputados, en 2018, aprobó por unanimidad la modificación de artículos de las normas que declaran Patrimonio Histórico y Natural la Cuenca del Río Piraí y Parque Ecológico a todas las riberas del mismo, “con el fin de que los municipios de Montero, Warnes, Porongo, La Guardia, Colpa Bélgica y El Torno proyecten la construcción de puentes en el marco de sus competencias” (Radio Fides 02/03/2018). No se puede negar que “así, el cordón ecológico quedará como un coladero. No se puede perforar tanto…..” (Álvaro Fernández, presidente de la Federación de Asociaciones de Urbanizaciones y Condominios de Porongo-Faducop).

Urubo5a — Las vías externas que comunican a las urbanizaciones cerradas muestran una pobrísima calidad de ambiente urbano que no parece tener solución.

Quienes creen que ampliando los anillos de la ciudad para conectar y absorber a las urbanizaciones en la mancha urbana “planificada” no piensan en la calidad de espacios urbanos que se están creando con las “urbanizaciones cerradas”, muy seguras y paradisíacas dentro de los muros que las contienen y, por fuera de éstos, vías flanqueadas por murallas, vacías como “tierra de nadie”, conformando “espacios urbanos” nada atractivos, innecesarios para quienes viven en la burbuja dorada de su encierro de lujo, salvo para movilizarse hacia Santa Cruz y vivir de su ambiente urbano cuando dejan, por necesidad, su cómoda vivienda. El mantenimiento de estas vías, horribles como espacios urbanos, seguramente entrará como obligación del gobierno municipal respectivo y también la seguridad que, en espacios vacíos, es un problema mayor.

Ojo Santa Cruz!!! Tienes derecho a reclamar por tu derecho a ser consultada para modificar tu entorno, a que la planificación consciente, la ley y las autoridades que deben velar por su cumplimiento demanden al negocio inmobiliario cumplir con las obligaciones y a que su derecho a utilidad, innegablemente cuantiosa, esté dentro del principio de primacía del bien común.

Negocio inmobiliario golpea al Área Metropolitana de Santa Cruz

El Área Metropolitana de Santa Cruz, con más de dos millones de habitantes, abarca todos los municipios de la Provincia Andrés Ibañez y uno de la Provincia Ignacio Warnes y en ella, la población urbana del municipio La Guardia ha crecido, entre 2001 y 2012, con una tasa de 19,9% anual (¡!!), producto de una provocada expansión, con algo de discontinuidad, de la mancha urbana de Santa Cruz de la Sierra, traspasando la frontera municipal, con urbanizaciones que, seguramente, han sido promovidas por el sector privado; el más cercano de estos asentamientos se encuentra a más de 3 km. del centro poblado de La Guardia.

AMSCZ4 — En la imagen satelital (Google Earth) de la izquierda, se ve el ärea Metropolitana de Santa Cruz; se han marcado con círculos rojos los centros poblados de los municipios respectivos y con círculos celestes algunas de las «urbanizaciones», promovidas por el sector inmobiliario privado, ubicadas en otros municipios en los que pagan impuestos, que están generando presión sobre el centro urbano mayor (Santa Cruz). En la imagen de la derecha, el mapa del territorio del Municipio de Santa Cruz de la Sierra que muestra la mancha urbana de la ciudad dentro de sus límites. (Imagen del GAMSC).

También dentro del área metropolitana de Santa Cruz, la población urbana del municipio de Warnes ha crecido, entre 2001 y 2012, con una tasa de 13,3% anual, un dato igual de impresionante que el anterior, también producto de la expansión de Santa Cruz provocada por inversiones privadas, incluido el Parque Industrial Latinoamericano, un enorme emprendimiento privado que cuenta con apoyo estatal, las varias etapas de la Urbanización Pentaguazú y otras que “coincidentemente” son promociones del mismo “grupo” inmobiliario. La “urbanización” en el territorio municipal de Porongo, que también es un problema similar, con los desarrollos inmobiliarios de Urubó será motivo de otra entrega.

SCZ-Parque Industrial LA-2 — Imagen que muestra el Parque Industrial Latinoamericano, emprendimiento promovido por la empresa del sector inmobiliario «Grupo Lafuente». (Imagen obtenida del sitio de «Grupo Lafuente»)

En todo este proceso de “urbanización” promovido por el sector privado, se puede inferir que los gobiernos municipales de Warnes y La Guardia poco tuvieron que ver en su planificación y control, dado que, en el momento de iniciarse estos emprendimientos inmobiliarios, eran municipios institucionalmente muy pequeños. Tampoco parece ser muy evidente y activa la participación del Gobierno Municipal de Warnes en lo que, indudablemente, es el proyecto más grande y ambicioso que el país ha conocido en el campo de la urbanización, “La Nueva Santa Cruz – Ciudad Inteligente”.

Nueva SCZ5 — Imagen para promover el proyecto «Nueva Santa Cruz-Ciudad Inteligente» que muestra la ubicación del mismo e incluye la ubicación del Parque Industrial Latinoamericano y, en trazos blancos, las «urbanizaciones» también promovidas por el sector privado. *«Las decisiones de inversión pública (como **las mejoras en infraestructura de movilidad** o la provisión de* *espacios verdes) también **se capitalizan en el valor de las propiedades** linderas»* (CAF-2017), por lo que corresponde recuperar plusvalías por la infraestructura aprovechada. (Imagen promocional del sitio de «Grupo Lafuente»)

“Nueva Santa Cruz – Ciudad Inteligente”

Precisamente, por ser un proyecto de escala mayor, diseñado para albergar a 370.000 habitantes, es un interesantísimo tema de estudio y análisis en los campos de la planificación y el ordenamiento territorial y ojalá se hagan públicos sus estudios porque generarán muchos elementos de análisis y otros sobre la responsabilidad público-privada con relación a la región y el Área Metropolitana de Santa Cruz.

AMSCZ5 — Imagen satelital (Google Earth) que muestra el Área Metropolitana de Santa Cruz, ratificando la importancia del «hinterland» productivo. El círculo celeste muestra la ubicación, aproximada, del proyecto «Nueva Santa Cruz».

La característica más interesante del Área Metropolitana de Santa Cruz era que en ella aún no se producían procesos de conurbación y las relaciones funcionales entre los asentamientos intermedios y menores y con el centro urbano mayor se generaban vía el “hinterland” productivo, por lo que su planificación era un desafío que debía iniciarse con un ordenamiento territorial que consolide un sistema de ciudades en el que debía encararse la planificación de los asentamientos intermedios y menores, previendo su expansión y protegiendo la capacidad productiva de las tierras de su “hinterland”.

Lo que ha ocurrido, y está ocurriendo, a partir de las intervenciones de “urbanización” privadas, es que se ha provocado la expansión del centro urbano mayor, Santa Cruz de la Sierra, en territorios municipales vecinos, ocupando tierras productivas con asentamientos alejados de las ciudades menores y más ligados a la gran ciudad, aunque los impuestos de estos asentamientos van a otros municipios, incrementando la presión sobre la urbe y su capacidad en la prestación de servicios, provocando una demanda mayor de transporte y de infraestructura por la necesidad de movilidad hacia Santa Cruz.

Nueva SCZ8 — Imagen promocional del proyecto «Nueva Santa Cruz», mostrando, como corresponde en toda propaganda, «las comodidades, el orden y la modernidad» de la nueva ciudad (con una arquitectura «muy gringa», para mi gusto), amplios «espacios públicos» para el comercio y anchas avenidas. Hoy Santa Cruz, «la original», es una ciudad diseñada y hecha para el automóvil, «la nueva» parece ir por el mismo camino. (Imagen promocional del sitio de «Grupo Lafuente»)

El megaproyecto “Nueva Santa Cruz – Ciudad Inteligente”, pretende construir una ciudad sobre 6.000 Has. ciudad sobre la que no sabemos mucho de sus características importantes, nada más de lo que la superficial información que la propaganda del promotor inmobiliario presenta: “3.000 hectáreas para uso residencial y vivienda; 700 hectáreas para espacios comerciales y de negocios; 2.300 hectáreas para infraestructura urbana”, además de los floridos adjetivos para calificarla como: “agradable, saludable, espaciosa, recreacional, ecológica, amigable, avanzada, moderna, inteligente, múltiple, dinámica, segura, confortable”, al parecer “perfecta”.

Pero….., si las otras “urbanizaciones” han generado una enorme presión sobre la ciudad de Santa Cruz y un tremendo desequilibrio en el Área Metropolitana y en las relaciones funcionales de los asentamientos de lo que debiera ser un sistema de ciudades de crecimiento planificado y parte de una búsqueda de eficiencia espacial en la producción, desarrollando áreas productivas y centros de consumo que funcionen como un sistema sostenible, ¿qué podrá provocar un negocio inmobiliario en el que se pretende asentar “100.000 familias y el establecimiento de 10.000 empresas”?

Nueva SCZ2 — Imagen que muestra los amplios y diseñados espacios recreativos del proyecto, imagen atractiva como corresponde a una buena propaganda; lo que no aclara la imagen es ¿a quién corresponde la logística y el presupuesto para el mantenimiento de estos espacios? (Imagen promocional del sitio de «Grupo Lafuente»)

Hablando de sostenibilidad, no solamente de la “Nueva Santa Cruz” si no, también de la “vieja” y del Área Metropolitana, el periodista Carlos Valverde defiende la conservación del área de implantación del proyecto, en la que “hay mucha fauna y también mucha vegetación, hábitats secos y de ribera en pocos kilómetros cuadrados…..”, área a la que llama “joyita”, mostrando que “el espacio brinda servicios ambientales: mantenimiento de la biodiversidad, filtro de aguas contaminadas, protección de cuencas, barrera de vientos, recarga de acuíferos que no han sido valorados por los que le dieron luz verde (al proyecto), aunque el texto de arriba está en un informe que lo conocen los ‘fundadores’ (los promotores) y la Gobernación” (Diario El Deber, 23/09/2018).

SCZ-deforestación2 — Factor importante para la **sostenibilidad**. Santa Cruz ha sufrido una **deforestación implacable**, a lo largo de los años, para dar cabida a nuevas áreas urbanas y a la ocupación de éstas; sólo la franja ecológica y de seguridad a orillas del Río Piraí se mantiene, aunque ya hay invasiones. Esto corrobora la preocupación del periodista Carlos Valverde transcrita en el texto.

Surgen, pues, muchas preguntas, que debieran ser respondidas y que no son una forma de rechazar el proyecto porque sí, si no preocupaciones expresadas para prever el futuro, alertando sobre los problemas que se ciernen, por ejemplo:

¿Cómo se concibe el derecho propietario y, por ende, las responsabilidades públicas y privadas en la administración de ese territorio y de la infraestructura urbana (mantenimiento y expansión)? ¿Serán responsabilidades del Gobierno Municipal de Warnes, una parte y del de Cotoca otra?
¿Tienen estos gobiernos municipales las capacidades técnica, administrativa y financiera para encarar responsabilidades sobre una ciudad de “370.000 habitantes y con 10.000 empresas”, además de las que tienen sobre sus territorios y con sus habitantes actuales?
¿Se ha informado y, lógicamente, consensuado con los municipios del Área Metropolitana respecto de las fuentes de agua para abastecer a 100.000 familias y 10.000 empresas? y ¿se lo ha hecho sobre los espacios y las condiciones para la disposición y tratamiento de aguas servidas y de residuos sólidos que éstas producirán? Las “2.300 Has. para infraestructura urbana” ¿incluyen estas previsiones? O ¿se afectará a las fuentes, a la infraestructura y a las tierras del Área Metropolitana sin importar su impacto y su costo? Por lo pronto, la infraestructura metropolitana de la autopista a Warnes y la del proyecto de tren urbano están bien aprovechadas en el proyecto, por lo que corresponde recuperar plusvalías por la infraestructura aprovechada.

SCZ-autopista-Warnes — La autopista Santa Cruz-Warnes, infraestructura propia del Área Metropolitana de Santa Cruz, que genera, además de solución a la movilidad, importante valor adicional a las propiedades vecinas; corresponde la recuperación de plusvalías.

Suponiendo que las mentadas “2.300 Has. para infraestructura urbana” incluyen escuelas, colegios, hospitales, centros de salud, infraestructura policial, bomberos, edificios de gestión y administración pública, cultura, correos, etc., etc., y que estos equipamientos serán construidos como parte del proyecto (como debiera ser) ¿se ha acordado con autoridades municipales, departamentales y nacionales respecto de personal, logística y presupuesto que el funcionamiento de estos servicios y otros implicará?
¿Cómo se ha analizado el impacto del asentamiento de 370.000 personas en el área metropolitana, sobre todo en su «hinterland» productivo? ¿Cómo se prevé el impacto en la migración, sobre la expansión de la mancha urbana de Santa Cruz, sobre la expansión del propio asentamiento Nueva Santa Cruz y las áreas colindantes y sobre el «hinterland» productivo y qué políticas y acciones se deben considerar a futuro?
¿Se ha medido el impacto del asentamiento sobre la capacidad, funcionalidad y ubicación de los equipamientos metropolitanos, aeropuerto, estaciones y terminales, por ejemplo? ¿A quién corresponderá asumir las medidas y los costos de éstas para minimizar impactos negativos?

Seguramente hay muchas más preguntas, pero esto ya se alargó bastante.

El negocio inmobiliario «planifica» la ciudad

“La capital cruceña se posiciona por encima de urbes como Buenos Aires o Río de Janeiro. El sector inmobiliario asegura que el auge de proyectos enfocados en el negocio de alquileres va ‘viento en popa’”. El Deber 05/02/2019.

“Ningún otro departamento del país cuenta con tantos nuevos proyectos en pozo o a estrenar. Pero además, los nuevos desarrollos en Santa Cruz suelen marcar tendencia en el sector por su arquitectura de vanguardia, sus propuestas ecológicas, sus sistemas de domótica o sus novedosos sistemas de renta temporaria pensados específicamente para inversores”. (Bolivia.com).

Siendo la planificación un proceso de toma de decisiones, es necesario tener claro quién toma las decisiones en la planificación urbana en nuestro país; desde mi punto de vista, las decisiones son comandadas por el mercado inmobiliario. La planificación municipal, cuando se desarrolla, va un paso atrás de la consolidación de asentamientos, por lo menos en La Paz y en El Alto, eso es un hecho; en una entrega anterior hemos visto cómo estos emprendimientos inmobiliarios suelen avasallar áreas forestales, cerros que nunca debieron tener derechos propietarios privados e incluso áreas de riesgo.

Prensa — La prensa informa sobre los proyectos, resalta el paso a la «modernidad» que éstos representan y destaca la aceptación de las autoridades.

Cuando estos emprendimientos alcanzan dimensiones que casi rondan la megalomanía, logran convencer a un amplio porcentaje de población detrás de argumentos de “desarrollo”, “modernidad”, “poner la ciudad al nivel de las grandes urbes del mundo”, etc. es cuando debemos considerar las condiciones bajo las que se desarrollan los mismos, ¿están normados por la ciudad?, o ¿es que la ciudad, a través de sus autoridades, y la población por su ansia de “desarrollo”, quedan tan impresionados por el supuesto “avance a la modernidad” o por “el hecho histórico” que tal negocio representará para la ciudad y lo aceptan con las mínimas condiciones?

Hay muchos proyectos de «urbanizaciones» que pueden ser objeto de este análisis, pero voy a referirme a dos proyectos cuya actualidad es innegable: el llamado “World Trade Center La Paz” o también conocido con el pretencioso nombre “Ciudad Toyosa”, en esta entrega, y el proyecto “Nueva Santa Cruz-Ciudad Inteligente”, en la siguiente, pero no para criticar las propuestas o su diseño, seguramente bien estudiados como tales, quiero referirme a las condiciones que estos proyectos debieran cumplir para su inserción en la ciudad el primero y en el área metropolitana de Santa Cruz el otro.

“World Trade Center La Paz – Ciudad Toyosa”

Se ubicaría en la llamada “Curva de Holguín”, en un área que hace años fue un cerro elevado (otra vez cerros con derecho propietario privado) al que se le aplicó un implacable corte a máquina hasta convertirlo en una plataforma, en la confluencia del Río Choqueyapu, cuyo cauce está unos 30 metros abajo, con el ahora embovedado Río Orkojahuira, por lo que es una “punta” de tierra. La topografía y la ocupación de la ladera del cauce del Choqueyapu han impedido, por muchos años, ampliar el ancho de vía de la Av. del Libertador que, luego de una curva cerrada, se encuentra con la Av. de los Leones, construida sobre el embovedado del Orkojahuira.

WTC La Paz7 — La fotografía satelital muestra el área de la «Curva de Holguín», en la que se ve la plataforma resultante de un enorme movimiento de tierras que, hace algunos años, bajó un cerro. A la derecha una vista desde e sur, en la que se ven las estaciones del teleférico, el arranque de la Av. de Los Leones y, al fondo, uno de los Puentes «Trillizos».

La forma del predio, por tanto las curvas de la avenida, la condición de vía principal de la red urbana, de punto de conexión del centro con el sur de la ciudad y con el norte (Miraflores), hacen de este sector un punto conflictivo para la circulación vehicular y ni qué decir para la movilidad peatonal, a esto se suman dos estaciones, que interconectan tres líneas del teleférico, ubicadas dentro el terreno de implantación del megaproyecto. Por otra parte, la Ley de Uso del Suelo Urbano (LUSU), norma vigente, establece el área, en la que está insertado el predio del proyecto, como AR (Aires de Río), por lo tanto con importantes condicionamientos para su ocupación (incluso sin posibilidad de ocupación con construcciones), que deberían ser considerados para una posible aprobación, de parte del GAMLP, por tanto de la ciudad, de esta «mega intervención».

WTC La Paz3 — La propuesta concentra los edificios en el borde este-sureste del predio. Por lo que muestra la perspectiva, el porcentaje de ocupación del suelo es altísimo (AMC en la norma de la ley LUSU), «remediando» con cubiertas verdes que no permitirán vegetación alta (árboles).

El impacto del proyecto sobre el área puede ser enorme, a las mencionadas poco amigables condiciones del predio, a los equipamientos que ya funcionan en él y a su entorno se sumarían seis torres, una de 60 pisos, de oficinas, vivienda, centros comerciales y otros en 35.000 m2 construidos sobre un predio de más o menos 4 has. de superficie (40.000 m2) de las cuales cerca de 1 ha. (10.000 m2) está ocupada por las estaciones del teleférico (estos datos son aproximados porque no han sido publicados y son resultado de apreciación). “Suponemos que tendrá un tráfico de hasta 12.000 personas”, declara el promotor; como un parámetro de comparación para tener una idea del posible impacto, el Proyecto de Urbanización «Los Pinos» albergó, en su primera fase, en los años 70’s del Siglo XX, 4.500 personas y fue el detonante para la transformación de la Zona Sur hasta llegar a su actual congestión.

WTC La Paz11 — En la planimetría de arriba se puede ver que se han diseñado soluciones viales que, se supone, optimizarán el flujo vehicular; **todas estas obras viales debieran ser encaradas por el proyecto «Ciudad Toyosa»**. Es necesario acotar que el gobierno municipal ha proyectado un viaducto para resolver la accesibilidad a Obrajes, por lo que la propuesta que se muestra deberá ser adaptada, por tanto re-diseñada.

Entendiendo que será un hecho que el proyecto afrontará las inversiones necesarias en adecuar la infraestructura del entorno para minimizar el impacto tanto como para garantizar su propio funcionamiento, un emprendimiento inmobiliario de esta magnitud mínimamente requiere:

estudio de tráfico que analice los flujos del tráfico urbano y del ingreso y salida de vehículos que ocuparían 3.000 plazas de parqueo, garantizando que se minimice el impacto sobre el ya complicado tráfico vehicular en el sector;
sistema de tratamiento de aguas servidas para que, ya limpias, se realice su evacuación al río;
estudio de consumo de agua potable y análisis de presión para incluir soluciones que garanticen que el altísimo consumo que demandará no afecte a las ya exiguas condiciones de dotación del servicio en el sector y en su área de influencia (Obrajes y Zona Sur);
sistema interno y propio de recolección diferenciada (selección) de residuos sólidos para facilitar el recojo por parte del servicio municipal;
la ocupación del subsuelo y de las plantas inferiores se ve tan grande que las posibilidades de plantar vegetación alta (árboles) se reducirá a un área muy pequeña del total del proyecto, éste debiera garantizar se equilibre la superficie de espacios verdes y arborización con la altísima ocupación del suelo.
Dado que gran parte de las «áreas verdes» del proyecto se ve que están sobre cubiertas de edificaciones de propiedad de «Ciudad Toyosa», ¿cuál sería la situación legal de estas áreas verdes? ¿serán privadas o públicas? Si fueran privadas, ¿cuál el beneficio para la ciudad al permitirse tremenda intervención?, y si fueran públicas, al estar ubicadas sobre cubiertas de propiedad privada resulta muy difícil imaginar las condiciones de su uso público, de su administración, de su mantenimiento e, incluso, de cobro de impuestos.

WTC La Paz4 — Una imagen «vendedora» del proyecto; nuevamente se ve el altísimo porcentaje de ocupación del suelo que se intenta «compensar» con áreas verdes sobre cubiertas, solución mucho menos eficiente para las condiciones medioambientales que la que conseguirían áreas verdes sobre terreno

Finalmente, debería estudiarse el impacto del proyecto sobre el futuro del sector de su implantación, como el que se dió en el Sur con la Urbanización «Los Pinos», esta vez con responsabilidad compartida entre el gobierno municipal (GAMLP) y los promotores, dado que será inevitable el surgimiento de una serie de equipamientos privados por la atracción de tal concentración de población, que se sumarán a los equipamientos ya existentes y en expansión, correspondiéndole al GAMLP el control de autorizaciones y construcciones así como la revisión de la norma y a los promotores del proyecto la inversión en las soluciones que demande el enfrentar este impacto.

SAN MIGUEL ¿UN CENTRO MONOFUNCIONAL?

El urbanismo de la modernidad, surgido de la visión de ciudad de los maestros de la arquitectura del Siglo XX, “puesto en vigencia” con la Carta de Atenas de 1933 (IV CIAM), cuyo manifiesto fue publicado por Josep Lluis Sert y Le Corbusier en 1942, apostó, desde una visión funcionalista y “eficientista”, por la zonificación de la ciudad en áreas para habitar, circular, trabajar y recrear (el cuerpo y el espíritu: salud, educación, esparcimiento, etc.). Estas ideas, que nunca lograrían integrar la ciudad, estuvieron vigentes hasta los años 60’s, demostrándose, con su aplicación en el tiempo, que la ciudad y, sobre todo, sus habitantes, no aceptan áreas mono-funcionales, resultantes de la zonificación y demandan se entiendan, acepten y valoren sus pre-existencias ambientales, culturales e incluso formales.

El urbanismo ahora requiere áreas multifuncionales, es decir, áreas en las que se sobreponen funciones varias y en las que la vivienda es, y debe ser, el uso preferencial y el espacio público el componente clave que apoye a dar respuesta al aspecto de la dialéctica movilidad-centralidad que plantea el urbanismo contemporáneo.

san miguel-oficinas — Edificios comerciales (oficinas, tiendas y locales) que proliferan en el barrio de San Miguel, camino a la mono-funcionalidad; llama la atención la desproporción entre el uso del suelo en construcción y las dimensiones del espacio público, reducido a una calzada amplia, en la que el estacionamiento vehicular es ya un problema, y a exiguas aceras sin ningún aporte a la calidad del ambiente urbano, mala calidad agravada por la presencia de cables y postes y la escasez evidente de vegetación. (Fotografías propias).

Valga esta introducción para expresar la enorme preocupación por lo que la norma vigente (Ley de Uso del Suelo Urbano-LUSU) ¿o las condiciones de su aplicación? están provocando en la zona de San Miguel, parte fundamental de la Centralidad Sur. En los últimos años, el “boom” de la construcción ha producido una gran cantidad de edificios nuevos en San Miguel, pero, como la visión del negocio inmobiliario apunta a atender demandas sin tener en cuenta la necesidad de la ciudad, la inmensa mayoría de estas nuevas edificaciones son edificios de uso comercial, oficinas y plantas bajas de locales y algunos hoteles, construidos en apego a la norma.

san miguel-comercio — El comercio iluminado hace el exiguo espacio público algo atractivo para el peatón, a pesar de la imagen caótica que, para el caso, parece interesante. Estos negocios cierran y no mantienen esa iluminación, por lo que, a cierta hora, esta área pierde esa especie de «encanto» que luces y colores de la exposición pueden darle. La congestión vehicular, el déficit de estacionamiento, la mala calidad del tratamiento de aceras, la falta de espacio verde y el escaso diseño son características que el ciudadano de a pie, «acostumbrado» a ellas, parece no ver. (Fotografías propias)

Es indudable que el rendimiento del costo de construcción de plantas libres para oficinas es bastante mejor para la rentabilidad de los promotores inmobiliarios y los constructores que lo que permitirían las elaboradas plantas que requiere la vivienda, por lo que poco interesa a estos actores sociales, que hacen ciudad, que se esté mono-funcionalizando un área muy importante de la Centralidad Sur. La norma y su aplicación apoyan esta situación, la norma debe ser más contundente respecto de su definición para aportar a una estrategia dirigida al logro de la multifuncionalidad y requerir, obligatoriamente, que un porcentaje del área construida se destine a vivienda, en edificaciones de uso mixto que, además de soluciones arquitectónicas más interesantes, permitirían lograr un mejor ambiente urbano.

san miguel-mixto — Los primeros edificios que reemplazaron a las viviendas unifamiliares de la «Urbanización San Miguel» original, de hace algo más de 20 años, fueron de vivienda (primer plano imagen de la izquierda), con retiro que, aunque enrejado, aportaba algo de verde a la ciudad como también el tratamiento de acera con vegetación, los edificios más recientes son de oficinas, con retiro abierto pero sin vegetación, el comercio no la quiere. En la imagen de la derecha, un edificio que, aunque muestra una excesiva ocupación de terreno (la norma se lo permite), logra una solución de uso mixto, tres plantas comerciales y cuatro de vivienda, mostrando que es posible aplicar esta lógica; la norma debe adaptarse a la necesidad estratégica de un área multifuncional. A la derecha de la imagen, una vivienda unifamiliar sobreviviente al empuje inmobiliario ¿hasta cuando lo logra? (Fotografías propias)

Los locales comerciales (tiendas, almacenes, “boutiques”, cafés y restaurantes) mantienen la vitalidad de la zona hasta ciertas horas, las oficinas se vacían más temprano y algunos locales de recreación funcionan, fines de semana, hasta algo más tarde. Es la vivienda la que tiene la capacidad de mantener viva y más segura un área urbana, es la vivienda la que demandará la generación de espacio público, hoy reducido a la vía (calzada y deficientes aceras), es la vivienda la que provocará el ordenamiento y dimensionamiento del equipamiento social y debe ser la vivienda la que atraiga, normalice y demande variedad en la actividad comercial.

La imagen de cabecera (imagen destacada) es una composición propia que muestra, a la izquierda, el diseño de la «Urbanización San Miguel» (años 60’s del Siglo XX), sobre lo que fuera un hipódromo, era una urbanización de viviendas unifamiliares sobre terrenos de 300 m2 (imagen de Google Earth-2018), a la derecha una vista actual desde el noreste (Fotografía Drontec S.R.L., publicada en el Diario La Razón).